今日のガイアを3行で
- 円安で日本の不動産が激変しているという内容です
- 中国人などに不動産をガシガシ買われている現状がありました
- 潰れそうだった観光農園が海外資本で建て直されようとしていました
※この記事はガイアの夜明けを見ながら自分のメモ書き的な感じで書いている記事です。放送内容を引用してます
マンション高騰と中国人の投資と上富良野
都内では次々に建てられるマンションの価格高騰が止まりません。東京23区の新築マンションの平均価格は13340万円（2023年7月）で、まるでバブル時代を彷彿させる数値です。
東京・上野の雑居ビルの地下へ続く階段を降りると、中国語が聞こえてきました。そのビルではオンラインライブが行われており、内容は「中国人向け不動産投資セミナー」でした。
セミナーには北京や上海に住む投資家6000人が参加しており、「港区の投資利点は何か？」や「港区在住の女性は通称港区女子で、都心3区の中でも裕福な層が多く、年収も高い」といった質問が飛び交っていました。
さらには「なぜ新宿周辺や中野は安いのか？」、「江東区の高層マンション（タワーマンション）の価格は？」などの質問も続きました。
中国人が日本不動産投資に過熱している背後には、日本が近く特に東京は資産価値が高いという理由があります。
「アジアの中で東京がナンバーワン」との声もあります。
富裕層たちは都心だけでなく意外な地域の不動産にも関心を持っており、円安の影響もあり大金が投じられています。
一方、話は北海道・上富良野町に移ります。北国の夏を彩る花畑が広がるその町で、31年間続いてきた観光農園が存続の危機に瀕しています。コロナ禍の影響もあり、合わせて12000万円の負債がありました。
そんな観光農園の買収劇の一部始終を、ガイアのカメラが9ヶ月にわたって密着取材していました。
YAKという不動産会社について
東京の上野に位置する「YAK」という不動産会社は、8年前に設立され、社員数は100人です。そのうち9割が中国出身者です。
同社の業績は着実に伸び続けており、契約の9.5割が中国からの顧客によるものです。毎月30～40件の契約が成立しているそうです。
2022年12月、円安が進行する中、中国から投資家が訪れました。
その中の1人、上海で会社を経営する朱さんは、仕事の関係で頻繁に日本に訪れています。
朱さんが日本に投資する理由は、中国の不動産市場の過熱ぶりに懸念を抱いていたためです。
「上海の不動産価格が過度に上昇しており、日本経済の過去のバブル時と似た状況にあるため、リスクを避けたいと考えました。そのため、中国の一部の投資を日本に移すことにしました。」
物件情報の案内はYAKのショウさんが行います。
今回の物件は中央線の中野駅周辺です。
担当者が案内した内容には、美しい桜の風景や周辺環境の詳細な説明も含まれます。
気になる物件は、中野駅から徒歩3分の場所にある60年代に建てられたビルです。
テナントとして美容室が入っており、中野区内でも高いリターンが期待される物件です。
築55年で月額賃料は23万円、価格は4500万円であり、賃貸収入の表面利回りは6.1％です。
「経営者として、特定の予算は設定していません。気に入った物件であれば、2億円まで投資しても構いません。」
「テナントとして貸して家賃収入を得る計画と、日本で自身の店舗を立ち上げるという2つのアイデアがあります。」
朱さんは上海でアパレル店を3店舗経営しており、投資だけでなく、自身の店舗を日本で開業するという目論見もあります。
朱さんの目標は、不動産投資だけでなく、日本で自分の店を持つことであり、その夢を実現させるために行動しています。
中国人投資家がなぜ日本の不動産を買うのか
1．割安感
一等地のマンションであっても、北京や上海と比べて2割から3割程度安く、香港の半額以下ということがあり、日本の不動産は非常に魅力的な価格設定です。
2．国内事情
中国経済が弱体化し、不動産での利益が減少してきたため、中国の投資家にとっての内国の不動産市況は厳しいものとなっています。
中国の不動産不況の象徴が、天津の117階建ての高層ビルです。
資金不足から工事が中断し、完成の見通しも立っていない状態が続いています。
中国国内では建設途中で放置された物件が増えており、同時に政府も富裕層への規制を強化しています。
そのため資産を安全に保つために日本への資産移転の動きが増えています。
香港在住のホンさんが1月に来日しました。
不動産事業で成功を収めた方です。
日本を訪れるのは3年ぶりでだそうで。
「香港の人々にとって日本はもう一つの故郷です。
多くの香港の人々が日本に来ています。」
と述べていました。
埼玉県川口市へはYAKの越水さんが案内に同行しました。
埼玉高速鉄道の駅から徒歩1分の便利な立地にある築年数50年の中古マンションです。
1階が店舗で、2階以上が住居となっています。
外壁は塗り替えられており、古さは目立ちません。
建物全体も修繕済みです。
YAKが約4000万円かけて全室リフォームし、2階から5階までの16戸が2LDKとして提供され、家賃は1戸あたり9万円です。
ホンさんは
投資の利回りが見込めるだけでなく、店舗経営によって日本の永住許可を取得したいと考えています。
と述べています。
この物件の表面利回りは7.03％で、年間約2520万円の収入が見込まれます。
価格は3580万円ですが、築年数を考えると割高に感じられるかもしれません。
しかしホンさんは
価格が高いか安いかよりも、投資の価値があるかどうかが重要です。インフレ傾向でお金の価値が低下している中で、本当に必要なのは資産です。
と考えています。
中国人投資家が日本の不動産を選ぶ理由は、香港の政治情勢とも関連している可能性もあります。
ホンさんは、
これに関連している要因もあるかもしれませんが、儒教の教えには『平和な時こそ災難が発生することを考えて備えるべきだ』という言葉があります。
と語っています。
YAK本社に戻り、ホンさんはすぐに契約手続きを行いました。
紙袋からは1000万円の現金が取り出され、残りの3500万円は香港からの送金です。
ホンさんは「投資をしている間は全く気づいていないこともありますが、気づいたときには儲けていることもあります。投資とは、他の人よりも早く儲けるチャンスを見つけ、先手を打つことが重要です。」と述べています。
YAKのコウさんは、中国人投資家が日本の不動産に興味を持つ背後には、日本特有の事情が影響していると語ります。
日本国内の顧客が不動産を購入しないと、所有者は高齢化により管理が難しくなり、空き家になるリスクが高まります。そのため、中国の投資家が購入し、リフォーム・管理を行うことで、経済全体を活性化させることが期待されます
と語っていました。
フラワーランドかみふらの
7月、北海道の上富良野町は夏になると一気に賑わいを見せます。
特に「フラワーランドかみふらの」はこの時期が最も活気づく時期です。
その最大の魅力は花畑です。夏の富良野を象徴する美しい景色を楽しむため、観光農園を訪れる人々が訪れます。
ラベンダーやサルビア、マリーゴールドなどが色とりどりに咲き誇り、その花畑の背後には十勝岳連峰の大パノラマが広がります。
フラワーランドかみふらのの花畑は最大25万株の壮大な風景を見せてくれます。
見事な花畑を見た人々は、
「素晴らしい場所に連れてこられた。のどかな丘の上にいるような感覚で、北海道に来た気分がする」
と語っています。直売所では富良野メロンも購入できます。
東京のデパートでは1玉5000円もするメロンですが、ここでは食べ放題が20分で1700円というリーズナブルな価格で楽しめます。
フラワーランドを経営しているのは、58歳の伊藤さんです。
彼は社員6人の会社を運営しており、その他にも花の手入れをするパートタイムのスタッフが20人います。
伊藤さんの本業は農家で、ポテトチップス用のジャガイモ畑などを管理しています。
自身の農産物を通信販売で全国に発送するなど、多角的な活動をしています。
彼は地元の農業高校を卒業後、家業を手伝い始めました。
転機が訪れたのは27歳の時で、自身の農業における課題に気付きました。それを解決するために、観光農園を始め、農業の改善に取り組みたいと考えました。
1992年、伊藤さんの父親がこのアイディアを実現。
農業だけでは生計が難しい状況を変えるために農地の一部を利用して観光農園を立ち上げました。
この観光農園は上富良野町の期待を背負い、オープンしました。
当初は好調な滑り出しを見せました。
「オレンジの建物がある場所が国道です。信号を曲がった瞬間からすでに渋滞していました。バスが入れないほどの混雑ぶりで、楽しいというよりも忙しい時でした。」
と、語る伊藤さん。
次第にバスの運行も増え、来場者数は右肩上がりとなりました。
1999年には年間44万人もの人々が訪れる人気の観光地となりました。
しかし近年、フラワーランドは経営が厳しさを増しています。
コロナの影響で来場者数はコロナ前から毎年23,000人から24,000人へと減少し、観光地の多様化と団体客の減少により収入が大幅に減少しました。
コロナの影響で借金も膨らみ、コロナ融資を合わせると約12,000万円に達しているそうです。
フラワーランドは開園から31年間、伊藤さんが一身に背負って守り続けてきた場所ですが、映像時点で既に彼の手を離れていたそうです。
フラワーランドの買収劇
2022年12月に遡ります。1年のうち花畑で観光客を呼べるのは6ヶ月。冬は銀世界が広がります。
「地面に関わっている。花作りもゼロからだった。愛着はある。当然30年やってればやりきった感もあるけど、それ以上に限界も感じた」
と伊藤さん。
伊藤さんの元に男性が訪れました。北海道で不動産事業をしている日本信達の石井さん。重要な出来事が動き出そうとしていました。
「社長と同じ能力のある人が新しい株式会社の方にいないと売上なんて作れない。」「今やっている仕事の延長であればちょっと資金があれば伸ばすことは可能」
とのやり取りがありました。
何が話し合われているのか？
それはM&Aの商談でした。具体的には、フラワーランドという会社の売買でした。
伊藤さんは以前からフラワーランドの売却を考えていました。
伊藤さんはこう述べています。
「50代後半だから引き継げるうちに引き継いでおきたい。家族はいるが、社長が私で専務が弟。弟には子どもがいるが、私にはいない。その間に会社もどうなるか分からない。従業員もいるから伸ばして行くには最優先。」
農園の業績不振と後継者問題で石井さんに相談しました。
しかしなかなか買い手が見つかりませんでした。コロナ禍で観光施設に対して投資する会社が日本では見当たらないのです。
外国人投資家を巻き込んで集客を増やし、利益を上げる道を模索していました。
石井さんの会社は北海道小樽市に位置しており、社員50人が従事しています。
不動産事業やコンサルタント、旅行代理店などを展開しており、そのうちの8割は外国人客です。
台湾人に対して小樽の別荘物件を紹介していたこともあります。
石井さんは社員に重要な話をしました。
具体的な内容は、フラワーランドを買収し、経営に乗り出す計画を持っていることを明かしたのです。
「年々厳しくなる観光農園の経営環境。営業で利益を出すのは何十年もやってきて今までなかったことだ。それはありえないが、破産とは言わないが事業を閉めてしまう」
と石井さんは語りました。
どうするのか？石井さんは秘策を考えました。
その例として、北海道のニセコが挙げられました。
良質なパウダースノーを求めて世界中から不動産が買われ、外国人による外国人向けリゾートが築かれた事例です。
このようにして、外国人投資家を巻き込むことでフラワーランドの再建を図ろうとしていました。
そうしてフラワーランドかみふらのがある地域には、ファーム富田など多くの観光農園が存在します。
しかし、フラワーランド自体は業績の不振と後継者問題に直面しており、売却を考えていました。
石井さんが考えた再建計画では、フラワーランドを買収し、新たな経営体制で運営を始めることが含まれていました。
伊藤さんには社長として留まって花畑の管理をしてもらうことが計画に含まれていました。
また、外国人投資家に出資を募り、ホテルやレストランを建設して集客を増やし、経営再建を図ることも石井さんの考えでした。
このプロセスは一筋縄では進まず、売買詳細を詰めるための話し合いで意見が対立しました。
その際、伊藤さんの弟も同席しており、重い雰囲気が漂っていました。
3時間後、話し合いが終了しました。しかし、その内容は明らかにされず、石井さんは「あちらで話す。ここでは話せない。決裂」と述べ、去っていきました。何があったのかは不明でした。
弟に話を聞いたところ、
「やはり踏みつけられるような感覚があった。北海道は開拓者たちが築き上げた大地であり、私たちもこの地域でずっと生活してきた。
その地域が自分のものでなくなるのは心苦しい。会社が変わることで、自分たちの思いも変わるのかもしれない」
と述べ、フラワーランドの売却に反対していたことがわかりました。
伊藤兄弟は31年にわたり父親が築いたフラワーランドを共に守り続け、苦労を分かち合ってきました。そのため、自身たちが置かれた状況に不満や憤りを感じていたことがうかがえます。
「お金持ちになったとしても、自分たちの財産が失われてしまうのは納得いかない」
との想いもありました。しかし、兄は弟を楽にしたいとも考えていました。
伊藤社長の気持ちは固まっていました。
「自分がやってきた中での限界がある。承継していくまでは手伝いをさせてもらって、私がいなくても次の世代が育つように、その協力はおしまいにする」
という考えでした。
12月下旬、富良野市での出来事です。
石井さんの会社である日本信達には、シンガポールの投資家であるリム氏が訪れました。
彼は家族旅行で日本を訪れており、石井さんが案内しました。
リム氏はシンガポールを拠点にITや不動産事業を行う実業家で、2012年にはりんくうゲートタワービルを買収するなど、日本への不動産投資を行ってきました。
リムさんは富良野に別荘を持っており、
「富良野には本当に見る価値のある景色がたくさんある。私の好きな富良野の景色は夏のラベンダーや冬の雪を見る風景で、その静けさが美しい」
と語りました。この訪問を通じて、石井さんはリム氏の興味を引くことに成功しました。
「地域の人々が素晴らしい人たちだと、訪れる人々にストーリーが生まれ、その地域に投資が流れることがある。それを実感しました」
と石井さんは感じたのです。
フラワーランドの未来に向けて新しい展望が広がっていました。
石井さんの提案が受け入れられ園内にホテルやレストランの建設が進む計画でした。
この計画によって、観光客の誘致と収益の増加を見込んでいました。
そして、外国人投資家へのアプローチも成功し、リム氏がフラワーランドへの投資を決定しました。
リム氏は
「数年間、面白いビジネスが展開できると考えています。フラワーランドが富良野に多くの観光客を呼び込むことを願っています。本当にエキサイティングな場所になるでしょう」
と語りました。
そして、新生フラワーランドに向けての一歩が踏み出されました。
伊藤さんの元には、花の苗業者やガーデンプランナーなどが集まりました。
彼らは専門家さえ感動させる魅力的な場所に共感し、未来のフラワーランドを共に築くことになりました。
伊藤さんも笑顔を見せました。
「20年間、食べることが優先してきたけれど、これからは残していかなければならない。違う景色を見るかもしれない」
と述べ、農作業の楽しさを取り戻したのです。
開園から31年、新たな一歩を踏み出すフラワーランドの姿がそこにありました。
伊藤さんは
「やっとスタートラインに立った感じ。投資は手段であって、最終的
には人と人が重要。その人たちが何を求めているのか、その人たちが訪れることで何が実現できるのか」
と、語りました。
フラワーランドの再生に向けて、様々な人々が力を合わせて前進し始めたのです。
フラワーランドの再生に奔走した石井さん
「事業承継の問題。その人の思いを繋ぐのが大事。しっかりとした繋いで行く承継をしていくことに理解がないと外国人が金を入れても上手くいかない。それが大切だし必要。」
と語っていました。
まとめ・感想
中国人などに日本の不動産がどんどん買いたたかれているわけで。ある意味恐ろしいなと思いました。
オーナーが中国人なんてのがざらにあるという事ですよね。
知らないうちにそんな事になっていると。
いやはや…日本がそれだけ貧しくなってるということですかね。
フラワーランドかみふらのが無事に再生するのか。
これは結構気になります。
海外資本が入り復活するのか失敗してしまうのか…。
ホテルやレストランは通年ですし冬どうするかとかですよね。
まぁ…。うん富良野は冬何もないし。
大丈夫かなぁとか思いながら眺めてました
